Osvobození od placení daně z příjmu při prodeji nemovitosti

Dobrý den,

ve Vašem případě bude zapotřebí nejprve přesně zjistit, zda byt je či není součástí Vašeho obchodního majetku. Obchodní majetek je pro účely daně z příjmů fyzických osob vymezen v ustanovení § 4 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen "zákon o daních z příjmů"), a to tak, že se jedná o část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci. Byt by tak byl součástí obchodního majetku tehdy, pokud byste jako OSVČ vedl (podvojné) účetnictví nebo daňovou evidenci a bytovou jednotku v těchto evidencích uvedl (jako součást Vašeho odpisovaného majetku). Pokud byste zmíněné evidence nevedl (například proto, že uplatňujete tzv. paušální výdaje), byt by součástí obchodního majetku nebyl. Stejně tak pokud zdaňujete příjmy z nájmu jako součást dílčího základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů, tj. jako součást skupiny příjmů z nájmu, pak i když byt majetek daňově odpisujete, není součástí Vašeho obchodního majetku.

Tuto skutečnost Vám doporučuji na základě Vašich konkrétních podmínek ověřit s daňovým poradcem, neboť je pro posouzení osvobození příjmu z prodeje jednotky zásadní. Platí totiž, že prodáváte-li věc, která je součástí obchodního majetku, není možné osvobození uplatnit, resp. osvobození lze dosáhnout až po určité době po vyřazení z obchodního majetku.

Pokud byt součástí obchodního majetku není, platí, že jinak se posuzuje byt, ve kterém poplatník bezprostředně před prodejem bydlel (podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů), a jinak byt, ve kterém nebydlel (ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů). Z tohoto pohledu je ale třeba si uvědomit, že nejde o to, zda máte či nemáte v bytě zapsanou adresu trvalého bydliště, ale zda byt skutečně používáte k trvalému bydlení. S ohledem na Vaši informaci, že byt (pro)najímáte, předpokládám, že v bytě trvale nebydlíte, a proto není možné uvažovat o dvouleté lhůtě (dvouletém časovém testu) pro osvobození.

S velkou pravděpodobností tak bude třeba ve Vašem případě vyjít z ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, podle kterého se příjem z prodeje nemovité věci osvobozuje po určité lhůtě po jejím nabytí. Zde je nutné oddělit právní úpravu platnou a účinnou pro nemovité věci nabyté do konce roku 2020 (pro tyto nemovité věci platí pětiletá lhůta) a nabyté počínaje rokem 2021 (platí desetiletá lhůta). Pokud by se jednalo o nemovitou věc nabytou až počínaje rokem 2021, je možné uplatnit osvobození i tehdy, pokud nemovitou věc prodáte dříve než za deset let, ale použijete získané prostředky na "obstarání vlastní bytové potřeby" (zde za splnění dalších podmínek).

Pokud uvedená pravidla shrnu a vyjdu z předpokladu, že byt nemáte zařazený v obchodním majetku a současně v bytě nebydlíte, je rozhodující, kdy byl pořízen. Pokud to bylo do konce roku 2020, pro osvobození příjmu z prodeje je potřeba počkat, až uplyne pětiletá lhůta. Pokud byl byt pořízen počínaje 1. lednem 2021, je třeba buď vyčkat na skončení desetileté lhůty, nebo je možné osvobození dosáhnout tím, že pokud byt prodáte do deseti let po nabytí, použijete získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby (a splníte další podmínky - například oznámení finančnímu úřadu).

Ohledně nebytové jednotky platí, že tu nelze posuzovat podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, tedy uplatnit pro osvobození dvouletou lhůtu. Nebytové jednotky se posuzují podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, tedy podle pravidel, která jsem zmiňoval v předchozích odstavcích.

S ohledem na skutečnost, že pravidla jsou poměrně komplikovaná a v případě prodeje nemovité věci se často jedná o poměrně vysoké částky, doporučuji Vám, abyste se pro Váš konkrétní případ poradil s daňovým poradcem.

Přeji Vám hezký den.

S pozdravem