Daň z pronájmu

Dobrý den, ne se vším, co jste napsala ve svém dotazu lze souhlasit.

Příjmy z pronájmu

Jedním ze základních kritérií, jak se zdaňují příjmy z nájmu je, zda je pronajímaná věc v majetku fyzické osoby, nebo zda je zapsaná v obchodním majetku. Pokud je zapsaná v obchodním majetku, jedná se o zdanění příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů (ZDP).
Jestliže se jedná o pronajímanou věc, která je majetkem fyzické osoby (není zapsaná v obchodním majetku), pak se jedná o příjmy z nájmu, které se zdaňují podle § 9 ZDP. Jedná se o:
a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu, který se zdaní podle §10 odst. 1 písm. a) ZDP.
Pokud máte příjmy z pronájmu jako fyzická osoba podle § 9 ZDP, tak z těchto příjmů neplatíte sociální ani zdravotní pojištění.
Pokud roční příjmy z nájmu, které jsou předmětem DZP fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč, poplatník nemusí podívat daňové přiznání. Daňové přiznání se ale podává vždy, pokud příjmy sice nepřesáhly 15.000 Kč, ale byla vykázána daňová ztráta nebo má poplatník ještě jiné příjmy.
Podle toho, co jste popsala, tak bude přiznání k dani z příjmů podávat manžel za příjmy ze zaměstnání a za příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP.

Uplatnění výdajů a zdanění

Pro vyčíslení základu daně z příjmů z pronájmu můžete podle ZDP postupovat dvěma způsoby:
• buď proti příjmům odečtete skutečné výdaje, nebo
• takzvané výdaje paušální, ve výši 30 % příjmů.

Skutečné výdaje jsou ty, které poplatník prokazuje, které skutečně vynaložil a které souvisejí s dosaženými zdanitelnými příjmy. V každém případě uplatnění skutečných výdajů je pro pronajímatele pracnější způsob výpočtu daně, skutečné výdaje musí být vždy schopný finančnímu úřadu prokázat, tedy doložit na co peníze vynaložil, že je skutečně vyplatil a že výdaj souvisel s příjmy z pronájmu.
Paušální výdaje se stanoví procentem z příjmů – u pronájmu je to 30 %. ZDP stanoví maximální hodnotu paušálního výdaje na 600 tisíc korun, což odpovídá příjmům ve výši 2 milionů. Víc pronajímatel proti příjmům uplatnit nemůže a každá koruna získaná nad tuto hranici se daní v celé výši. Tento způsob určení základu daně je jednodušší, stačí evidovat pouze příjmy, výdaje nikoliv.
Při uplatnění skutečných výdajů ve většině případů zaplatíme nižší daň než při použití tzv. výdajového paušálu.
Daňově se paušální výdaje pronajímateli vyplatí jen tehdy, když nelze uplatnit ve výdajích daňové odpisy nemovitosti, popřípadě jsou tyto odpisy velice nízké. To je třeba případ pronájmu družstevního bytu, u kterého nelze daňové odpisy uplatnit, nebo jiné nemovitosti vyloučené z odepisování (například získanou darem, který byl osvobozen).

Ve vašem případě nevím, zda se jedná o družstevní byt nebo byt v osobním vlastnictví. Pokud máte byt v osobním vlastnictví, mohli byste uplatnit i odpisy z pořizovací ceny bytu. Protože si myslím, že uplatnění skutečných výdajů je pro vás výhodnější, popíšu dále.

Odpisy nemovitostí
V případě koupené nemovitosti se uplatní kupní cena plus vedlejší pořizovací náklady (například provize realitním makléřům, výdaje za právníky, rozsáhlejší stavební úpravy, atd.)
U zděděné nemovitosti nebo nemovitosti, která byla pořízena víc než pět lety před zahájením pronájmu, to bude takzvaná reprodukční cena, neboli cena, za kterou by byla daná nemovitost pořízena v okamžiku začátku pronájmu. Na tuto cenu musí být ale zpracován znalecký posudek. Pokud byla zděděná nemovitost již pronajímána a odpisována, musí se pokračovat v odpisování tak jak bylo v době před dědictvím, tedy se v takovém případě nový znalecký posudek nezpracovává.

Co jsou skutečné příjmy a výdaje
To co jste popsala v dotazu není správně. Vaše příjmy jsou jen z nájemného, tedy z částky 6.809 x 5 = 34.045 Kč.

Do příjmů z pronájmu ke zdanění zahrnujeme jen čisté nájemné bez souvisejících služeb, spojených s jejich užíváním, jde především o zálohy na služby (za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz odpadů…). Stejně tak do příjmů nezahrnujeme zálohy a kauce od nájemníků. Žádné zálohy na služby, jejich přeplatky, nedoplatky se do příjmů nezahrnují.

Z částky 34.045 Kč můžete uplatnit 30% paušální výdaje a ke zdanění bude 23.800 Kč x 15 % = daň 3.570 Kč.

Nebo můžete uplatnit skutečné výdaje, kterými jsou např. :
• roční odpisy bytu - nejčastěji odpis na 30 let, rovnoměrně, první rok 1,4% z pořizovací ceny, další roky 3,4%.
• úroky hypotéky, kterou jste si na pořízení nemovitosti vzali, pouze za dobu pronájmu
• poplatky za vedení účtu k hypotečnímu úvěru, pouze za dobu pronájmu
• provize realitnímu makléři za nalezení nájemce,
• náklady na vnitřní vybavení nemovitosti, jako je nábytek, spotřebiče atp.
• náklady na opravy a údržbu včetně veškerého použitého materiálu není limit, musí se však jednat o uvedení do původního stavu (nikoliv zhodnocení),
• rozsáhlejší stavební úpravy s hodnotou převyšující 80 000,- Kč se musí odpisovat, do 80.000,- Kč mohou být dány do nákladů daného roku,
• příspěvky do fondu oprav u bytů
• správcovský poplatek
• odměny výboru SVJ / družstva
• pojištění nemovitosti,
• zaplacená daň z nemovitostí,
• náklady na automobil….

Oproti příjmům můžete ještě uplatnit paušální výdaje na dopravu motorovým vozidlem (pokud je vozidlo používáno i soukromě, pak 4.000 Kč měsíčně, jinak 5.000 Kč měsíčně). Paušální výdaj na dopravu lze uplatnit nejen u silničního motorového vozidla zahrnutého v obchodním majetku poplatníka, ale i u soukromého vozidla, které není zahrnuto do obchodního majetku poplatníka a je používáno zčásti k podnikatelským účelům (příjmy zdaňovány dle § 7 ZDP) anebo k cestám v rámci nájmu movitých a nemovitých věcí nebo bytů (příjmy zdaňovány dle § 9ZDP) – u tohoto vozidla lze uplatnit pouze krácený paušální výdaj na dopravu.

Doufám, že jsem vám odpověděla, popř. i napověděla, jak můžete daň ještě snížit. Hezký den Blaka Jindrová