Odepisování zděděné nemovitosti

Dobrý den,
pokusím se vysvětlit rozdíl v odpisování nemovitosti zděděné a darované.

Zděděná nemovitost

Zděděním nabytá nemovitost je plně a bez dalších podmínek osvobozena od daně z příjmů
bez ohledu na příbuzenský vztah, přičemž není důležité, zda předmětnou nemovitost zůstavitel využíval pro svou samostatnou činnost - podnikání OSVČ nebo k nájmu, stejně tak není důležité, zda ji bude dědic užívat v souvislosti s podnikáním nebo pronájmem. Podle § 25 odst. 1 písm. i) ZDP sice nejsou daňově uznatelné výdaje vynaložené na příjmy od daně osvobozené, to ale neplatí pro zděděnou nemovitost.

Hmotný majetek nabytý dědictvím není vyloučen z daňového odpisování s určitým omezením. Podle § 30 odst. 10 písm. a) ZDP je právní nástupce poplatníka – kam spadá rovněž jeho dědic – povinen pokračovat v odpisování započatém zůstavitelem:
„Ze vstupní ceny, ze které odpisoval původní odpisovatel, který je poplatníkem uvedeným v § 2 ZDP (fyzická osoba) a při zachování způsobu odpisování pokračuje v odpisování započatém původním odpisovatelem a) právní nástupce poplatníka (…)“

Pokud zůstavitel nezapočal odpisování, bude u nabyvatele (dědice) dle § 29 odst. 1 ZDP vstupní cenou, z níž může začít daňově odpisovat metodou rovnoměrnou nebo zrychlenou jako v prvním roce odpisování, taková vstupní cena, z níž by zůstavitel (původní odpisovatel) odpisy uplatňoval.

Ve vašem případě je to z ceny, ze které odpisoval první majitel - osoba A a počet let odpisování u osoby A se počítá do celkového počtu let

Darovaná nemovitost

Složitější je to s dary, které nejsou – jako výše uvedené příjmy z dědictví – uvedeny mezi bezúplatnými příjmy osvobozenými od daně v § 4a ZDP.
V § 10 odst. 3 písm. c) ZDP jsou ale v pěti bodech vymezeny bezúplatné příjmy osvobozené od daně z příjmů fyzických osob, z nichž se darů týkají tři:
- „od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,
- – od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,
- – nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 30 000 Kč“.

Citovaný § 10 ZDP se ale vztahuje jen na „ostatní příjmy“, které nespadají do předchozích druhů příjmů fyzických osob (§ 6 až 9 ZDP), nesmí tedy souviset s podnikáním obdarované osoby, i když je v příbuzenském vztahu.
Pokud by se ale obdarovaný rozhodl někdy v budoucnu nemovitost využívat pro své podnikání nebo k pronájmu, nemohl by jej daňově odpisovat. Na rozdíl od dříve uvedeného zděděného majetku se hmotný majetek nabytý darem – který je od daně osvobozen – nesmí daňově odpisovat § 27 písm. j) ZDP:
„Hmotným majetkem vyloučeným z odpisování je… j) hmotný majetek nabytý darováním, …, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.“

Na co ale poplatníci obvykle zapomínají je, že použitím nemovitosti k podnikání se již nejedná o osvobozený příjem podle § 10 ZDP, ale o jednalo by se o zdanitelný příjem ze samostatné činnosti. Tento nepeněžní příjem by se musel dle § 3 odst. 3 písm. a) ZDP daňově ocenit v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Došlo by sice ke zdanění daru , ale současně je pak možné nemovitost daňově odpisovat ze vstupní ceny stanovené v souladu s pravidly § 29 odst. 1 písm. e) ZDP.

Chtěla jsem tím upozornit na váš případ darování nemovitosti osobě B, která jí pak využila k podnikání. Pokud šlo o darování mezi příbuznými, darovaná nemovitost nepodléhala dani z příjmů. Ale podle toho, co jste napsal tak osoba B nemovitost pronajímala a měla z ní příjmy.

Hezký den Blanka Jindrová