Uznatelné náklady na hmotný majetek a zařazení dříve pořízeného HM do majetku své firmy
Dobrý den,
Můj přítel opravil a zhodnotil staré kůlny na mém pozemku. Byly to různé přístřešky, boudy a chlívky ze dřeva, které zde stály zhruba 50 let, ale zaevidované na Katastru nemovitostí nejsou.
Původně z nich udělal zahradní chatku – na přespání návštěv. Vybudoval tam i Wc a koupelnu a vše napojil na veřejnou kanalizaci. Napadlo ho, že objekt bude pronajímat. Na stavebním úřadě mu sdělili, že objekt nemůžou řádně zaevidovat, jelikož se nachází v blízkosti říčky. Pokud tam prý již v minulosti něco stálo, nemají s tím problém, ale dokladovat to nelze.
Přítel začal chatu pronajímat a pro velký zájem tam vybudoval z bývalé dřevěné garáže i zastřešenou venkovní kuchyň, posezení a stání pro auto.
Pronajímá oficiálně s Živnostenským listem. Vede daňovou evidenci.
Prosím o radu
– jak se k tomu mám postavit já, jako majitelka pozemku a bývalých objektů. Napsat nějakou nájemní smlouvu za 1Kč ročně? Jak by měla znít? Nerada bych byla zodpovědná za všechny nedostatky.
- Veškeré náklady spojené se stavbou platí on, ale nevíme, jaké náklady můžeme uplatnit v daňové evidenci. Nemá zatím chatu zařazenu v majetku své firmy. Nevíme, jak bychom ji mohli zařadit.
Přestavba stála nemalé peníze – materiály, nářadí atd. a samozřejmě spoustu práce. A nyní netušíme, jak využít náklady, abychom neplatili zbytečné daně.
A podobný problém máme ještě s chalupou. Můj přítel před lety zakoupil starou polorozbořenou chalupu, kterou svépomocí již řadu let opravuje. No a nyní, když má zkušenost s pronájmem chaty, chtěl by pronajímat chalupu, až ji dostaví.
- jak by prosím šlo vložit majetek zakoupený před cca 5-6 lety, jehož hodnota je nyní minimálně pětinásobná, aby mohl uplatňovat odpisy majetku, opravy atd. nebo jiné řešení? A jaké.
Děkuji za odpověď
Kobrová
Odpověď
Dobrý den,
ad nájemní smlouva – výše nájmu by měla být i mezi osobami blízkými stanovena v ceně obvyklé. Pokud by byla zvolena 1 Kč, finanční úřad by mohl namítat, že cílem je daňová optimalizace a základ daně o zjištěný rozdíl upravit. Vhodným řešením by tedy mohlo být sjednání nájmu v ceně obvyklé. Dalšími možnostmi mohou být smlouva o výpůjčce či služebnost. Tyto varianty doporučujeme projednat s právníkem, který nastaví vhodné znění konkrétní smlouvy. V případě volby smlouvy o nájmu nezapomeňte do smlouvy zakomponovat také souhlas s následným podnájmem.
Ad náklady – zde je bohužel situace taková, že výdaje na pořízení dlouhodobého hmotného majetku využívaného k podnikání, který není vložen do obchodního majetku, nelze uplatnit do daňových výdajů. Možností by mohlo být např. technické zhodnocení na pronajaté nemovitosti (to by bylo i řešení, jak zařadit majetek do firmy). Toto ovšem musí být předem ošetřeno v nájemní smlouvě – jak souhlas s jeho provedením, tak souhlas s jeho následným odpisováním. Pokud jde o výdaje související s podnájmem, tak je potřeba mít vyřešenou právní stránku věci – viz první bod – musí mít možnost dát nemovitost do podnájmu. Následně v daňovém přiznání buď uplatní skutečné výdaje, nebo tzv. paušální výdaje.
Ad chalupa – v tomto případě by se jednalo o vložení osobního majetku podnikatele do obchodního majetku. Dle zákona o daních z příjmů §29 odst.1 písm. a) se majetek pořízený v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku ocení reprodukční pořizovací cenou, tedy ocenění znalcem.
Děkuji za dotaz a přeji klidné dny.
