prodej dvou stavebních pozemků z hlediska DPH

Jsem od r.2013 jako fyzická osoba vlastníkem tří pozemků , které jsou v územním plánu vedené jako pozemky zastavitelné. Vlastnictví pozemků nesouvisí s oborem mého podnikání, pozemky nejsou vedeny v obchodním majetku žádné firmy. Na jednom pozemku chci stavět rodinný dům, zbývající dva chci prodat. Ke všem pozemkům jsem s přispěním vlastních nákladů přivedl v r.2017 elektropřípojku a na každém pozemku vybudoval elektrický pilířek. Předpokládaná cena každého z pozemků je vyšší než 1 mil.Kč. Pokud jeden pozemek prodám , budu muset prodej druhého pozemku dodanit DPH ? Bude povinnost dodanit druhý pozemek i v případě , že oba pozemky prodám stejný měsíc , nebo když mezi oběma prodeji bude prodleva alespoň 15 měsíců ( 12 měsíců obratu + 2 měsíce na vstup do režimu DPH) ?

Pavel
13. 1. 2022 11:51

Odpověď

Dobrý den,
Dotaz považuji za velice kvalifikovaný, neboť si uvědomujete, že ve Vámi popisovaném případě stavební pozemky podléhají DPH. Ale postupně.

Pokud byste k pozemkům nepořizoval sítě, pak by se nejednalo o ekonomickou činnost z pohledu zákona o DPH a prodej pozemků by předmětem DPH nebyl. Zákon č. 235/2004 Sb., zákon o dani z přidané hodnoty (dále jen ZDPH) definuje v § 2 předmět daně jako ekonomickou činnost, prováděnou osobou povinnou k dani. V případě prodeje stavebních pozemků se rozlišuje:
- "Pouhý" výkon vlastnického práva, který není ekonomickou činností a tudíž není předmětem ZDPH. V tomto případě by se jednalo o pouhý prodej, případně rozparcelování pozemku a prodej rozdělených dílů.

- Ekonomická činnost, která je předmětem ZDPH, a která spočívá v zasíťování a dalších činností spojených s přípravou pozemků pro výstavbu. Tato situace je Váš případ.

Výše popsané členění vyplývá mimo jiné z:
- Rozsudku Evropského soudního dvora - Odkaz https://eur-lex.europa.eu/legal-content/CS/TXT/PDF/?uri=CELEX:62010CJ0180&from=PL

- Informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věci po 1. 1. 2016. Odpověď č. 16 v uvedeném odkazu:
https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/2016-Dotazy_odpovedi_k_nemovitym_vecem_14-9-2016.pdf

V dotazu píšete, že "Vlastnictví pozemků nesouvisí s oborem mého podnikání, pozemky nejsou vedeny v obchodním majetku žádné firmy." V této souvislosti bych chtěl zdůraznit zásadní věc. Obrat pro účely ZDPH bere ekonomickou činnost jako celek. Jestliže podnikám jako fyzická osoba a zároveň mám ekonomickou činnost ve formě prodeje stavebních pozemků, pak zdanitelná plnění z obou činností se uvádějí do jednoho daňového přiznání k DPH a například z hlediska obratu se sčítají.

Pokud byste podnikal jako fyzická osoba byl plátcem DPH, pak další Vaše dotazy, kdy budou prodeje pozemků případně zdaněny jsou irelevantní, neboť z výše uvedeného byste je zdanil v momentě prodeje.

Pro další výklad budu předpokládat, že jako fyzická osoba nemáte jinou ekonomickou činnost, ale podnikáte např. jako společník obchodní společnosti.

ZDPH stanovuje v § 6, kdy se osoba uskutečňující ekonomickou činnost (osoba povinná k dani) stává plátcem a tudíž je povinna odvádět DPH z ekonomické činnosti - citace § 6 odst. 1) a 2):
(1) Plátcem se stane osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku, jejíž obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne 1 000 000 Kč, s výjimkou osoby, která uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.

(2) Osoba povinná k dani uvedená v odstavci 1 je plátcem od prvního dne druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém překročila stanovený obrat, nestane-li se podle tohoto zákona plátcem dříve.

Z uvedeného ustanovení vyplývá, že při překročení obratu 1.000.000,- Kč se stanete plátcem od prvního dne druhého měsíce následujícího po měsíci, ve kterém překročila stanovený obrat. Pokud byste např. prodal pozemky v lednu, plátcem se stanete od 1. března.

Co se pro účely ZDPH rozumí obratem, zjistíme v § 4a - cituji:
(1) Obratem se pro účely tohoto zákona rozumí souhrn úplat bez daně, které osobě povinné k dani náleží za uskutečněná plnění s místem plnění v tuzemsku, jde-li o úplaty za
a) zdanitelné plnění,
b) plnění osvobozené od daně s nárokem na odpočet daně, nebo
c) plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně podle § 54 až 56a, jestliže nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně.

Z uvedeného vyplývá:
- Úplatou se rozumí cena za zdanitelné plnění, nikoliv platba. Z tohoto důvodu se úplata přijatá před uskutečněním plnění ve formě zálohy zahrnuje do obratu AŽ ke dni uskutečnění plnění. Z uvedeného se dá shrnout, že do obratu nepočítáte přijaté zálohy, ale skutečná zdanitelná plnění.

- Při převodu nemovitosti se za den uskutečnění zdanitelného plnění (dále jen DUZP) považuje den doručení "Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru", nebo přenechání nemovité věci k užívání a to ten den, který nastane dříve.
Pokud pomineme přenechání nemovitosti k užívání dříve než vklad do KÚ, pak se do obratu bude počítat cena ve smlouvě za pozemek k datu doručení vyrozumění.

Pokud byste například prodával oba pozemky současně, pak jestliže dostanete vyrozumění o vkladu v jednom měsíci, nebo ve dvou po sobě jdoucích (a každý bude mít cenu více jak 1 mil. Kč) pak DPH neodvedete, neboť ses stanete plátcem až následující měsíc. Viz příklad výše - obrat překročen v lednu, plátce od března. Pokud převedu pozemky oba v lednu, nebo jeden v lednu a druhý v únoru, stále jsme plátce od března.

Pokud se stanete plátcem DPH, tak je možné plátcovství ukončit, ale nejdříve musí být splněna podmínka, že obrat obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců nepřesáhne 1 000 000 Kč. Pak je možné podat žádost o zrušení registrace k DPH.

Na závěr bych ještě upozornil, že v našem právním řádu a také v daňovém řádu existuje institut zneužití práva. Institut zneužití práva je směřována na situaci, kdy daňový subjekt postupuje zcela v souladu s textem zákona, ale šel proti jeho smyslu a převážným účelem tohoto postupu bylo získání daňové výhody.

Největším problémem tohoto opatření je nalézt hranici, kde je ještě možno uznat postup daňového subjektu jako legální daňovou optimalizaci a kde je již naopak nutno konstatovat porušení úmyslu zákonodárce.
- citace ze zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád (dále jen DŘ):
§ 8 odst. 4
„(4) Při správě daní se nepřihlíží k právnímu jednání a jiným skutečnostem rozhodným pro správu daní, jejichž převažujícím účelem je získání daňové nebo jiné výhody v rozporu se smyslem a účelem právního předpisu”.

§ 92 odst. 5 písm. f) DŘ – správce daně prokazuje:
„f) skutečnosti rozhodné pro posouzení účelu právního jednání a jiných skutečností rozhodných pro správu daní, jejichž převažujícím účelem je získání daňové výhody v rozporu se smyslem a účelem daňového právního předpisu.”

Děkuji za dotaz a přeji klidné dny.

Ing. Radek Bílý
daňový poradce č. 0098

Ing. Radek Bílý (daňový a účetní poradce)
Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).