Pronajímáte byt nebo bytový dům? Zjistěte, jak mít z pronájmu co nejvyšší zisk

Pronájem nemovitosti jako hlavní zdroj příjmů

Developeři, investoři nebo majitelé bytových domů se živí tím, že pronajímají byty. Z nájemného mají nejen zisk, ale také z něj splácejí případný úvěr. Předmětem jejich podnikání je pronájem. Pronajímaná nemovitost je zapsaná v jejich obchodním majetku.

Na rozdíl od fyzických osob, které mají jako zdroj příjmů zaměstnání a pronájmem nemovitostí si jen přivydělávají, developeři, investoři a majitelé bytových domů k pronájmu musejí mít pro svoje podnikání živnost.

Fyzické osoby, které pronajímají byt dlouhodobě a zdroj příjmů mají ze zaměstnání, živnostenský list nepotřebují. V případě fyzické osoby, která sice pracuje, ale byt pronajímá pouze krátkodobě, například přes platformu Airbnb, jde podle legislativy o ubytovací službu, na kterou potřebuje živnostenské oprávnění.

Trendy v oblasti nájemního bydlení

Od jednotlivých bytů ke koupi se v současné době pozornost realitního trhu přesouvá k nájemním bytům. Developeři bytové domy projektují a staví za účelem pronájmu, případně prodeje investorovi, který je bude pronajímat. V budoucnu se chystají nájemní projekty, které budou od začátku zaměřeny na dlouhodobý pronájem pro rodiny.

Developeři chtějí dlouhodobé nájmy stavět na flexibilitě, což znamená, že nájemní bydlení bude lidi provázet po celý život:

• mladý pár začne bydlet v menším bytě,
• postupně se s rodinou přestěhuje do většího,
• na stáří se vrátí do menšího bytu.

Pronájem jakékoliv nemovitosti stojí spoustu času i starostí. 

Autor: Unsplash.com

Kdy se z pronajímání stane podnikání?

Z pronájmu se stane podnikání ve chvíli, kdy nájemníkům poskytujete i jiné než základní služby, které zajišťují řádný provoz nemovitostí. Jde například o:

• úklid,
• praní prádla,
• ostrahu.

Jakmile se z pronájmu stane podnikání, změní se vaše daňové povinnosti, které je potřeba si hlídat. Daň z pronájmu bytu se totiž liší podle toho, zda si pronájmem jen přivyděláváte, nebo se jím živíte.

O co všechno se musíte postarat, když vás živí pronájem?

Ti, kteří nejsou do problematiky pronajímání zasvěcení, vidí jen rychlý zisk peněz a pohodu. Lidé, kteří se však pronájmem živí, nebo si jím přivydělávají k práci, musí řešit spoustu úkolů.

Právní aspekty pronájmu

Základem dobrého vztahu mezi ideálním nájemníkem a pronajímatelem je správně sepsaná nájemní smlouva. Ta se liší podle toho, zda pronajímáte nebytové prostory nebo prostory k bydlení.

• Nebytové prostory – v tomto případě se uzavírá smlouva o nájmu z prostoru sloužícího k podnikání.
• Prostory k bydlení – podepisuje se nájemní smlouva k bytu.

V obou případech je důležité, aby smlouvy obsahovaly všechny náležitosti. Navíc se musí smlouvy napsat tak, aby byly v souladu se zákonem. Věděli jste, že v nájemní smlouvě k bytu nesmíte zakázat například chov domácích zvířat?

Je potřeba neustále sledovat, k jakým legislativním změnám týkajících se pronájmu dochází. Jednou z posledních změn bylo například zavedení smluvní pokuty.

Marketing a propagace

Bez ohledu na to, zda se jedná o developera nebo člověka, který při práci pronajímá ještě byt po babičce, vždy je potřeba byt inzerovat tak, aby oslovil ideální nájemce. Každý majitel bytu či bytového domu musí umět napsat fakticky správný a atraktivní inzerát. Musí byt lákavě nafotit a inzerovat ho na vhodných místech. To všechno musí přizpůsobit tomu, jaký typ podnájemníka hledá. Obvykle se cílí na:

• singles,
• mladé páry,
• rodiny,
• studenty,
• seniory.

Staví se byty se zaměřením na pronájem. 

Autor: Unsplash.com

Vývoj cen

Byt byste neměli pronajímat pod cenou, ale ani za přemrštěné nájemné. Je umění cenu za nájem vybalancovat tak, aby byl spokojený pronajímatel i nájemník. Na výši nájmu se podílí hned několik aspektů:

• atraktivita lokality,
• občanská vybavenost,
• vybavení bytu,
• zaměstnanost v regionu,
• stav a vybavení bytu atd.

Důležité je také sledování nájemních map a cen, za které se pronajímají podobné byty v okolí. Součástí nájemní smlouvy by měla být inflační doložka, na základě které se nájemné zvyšuje podle inflace.

Správa a údržba nemovitostí

Podle zákona musí být byt v takovém stavu, aby umožňoval bydlení. Pokud pronajímáte jen jeden byt, je jeho údržba z části na vás a z části na nájemníkovi. Rozdělení povinností by mělo být uvedeno ve smlouvě.

Pokud však vlastníte celý bytový dům, zodpovídáte navíc ještě za jeho celkový stav. Musíte řešit opravy, údržbu zeleně v okolí, otázku bezpečnosti a dodržování veškerých legislativních předpisů (požární ochrana, zimní údržba, pojištění domu, daňové povinnosti, harmonogram revizí atd.).

Jak si pronajímání zjednodušit a mít větší zisk?

Jak dosáhnout co nejlepšího zisku? Naučte se optimalizovat, ale také delegovat úkoly. Pokud chcete byt pronajímat za vyšší částky:

• měl by být po rekonstrukci,
• měl by být úsporný,
• měl by mít nová okna a vstupní dveře,
• měl byt mít kvalitní vybavení.

Delegujte starosti s pronajímáním na odborníky

Svůj byt či bytový dům můžete svěřit do péče odborníkům na realitní trh. Například společnost Stálý nájem si od vás byt či bytový dům pronajme a postará se o něj od A do Z. Nájemné vám platí za jakýchkoliv okolností, třeba i tehdy, když jí podnájemník nezaplatí nebo je byt prázdný.

Stálý nájem zařídí nejen inzerci a výběr nájemníků, ale také veškeré právní a administrativní úkony. Zajistí nájemní smlouvy, pojištění i přepisy energií. Pod patronát si bere také technický stav bytů a budov. Pohlídá veškeré termíny revizních kontrol. Zajistí menší i větší opravy, které s vámi předem zkonzultuje.

Co má na starosti majitel bytu či bytového domu? Jeho jedinou povinností je zkontrolovat, že mu chodí smluvené nájemné.

Vyzkoušejte kalkulačku nájemného, díky které zjistíte, kolik můžete na pronájmu skutečně vydělat. Kalkulačka vám ukáže, zda je lepší pronajímat na vlastní pěst, nebo se spolehnout na Stálý nájem.