Nájemní smlouva: vzor pro rok 2024

Vlastníte nemovitost, kterou momentálně nevyužíváte, a tak byste ji rádi pronajali? Dnešní doba hraje do karet majitelům bytů a domů. Vzhledem k vysokým úrokům hypoték a rostoucím cenám realit se čím dál tím více lidí uchyluje do nájemních bytů namísto pořizování vlastního bydlení. Pokud jste se rozhodli této situace vyžít, připravili jsme pro vás univerzální vzor nájemní smlouvy.

Co je to nájemní smlouva

Nájemní smlouva je závazný dokument opravňující fyzickou či právnickou osobu nebo osoby dočasně užívat nemovitost, která je ve vlastnictví někoho jiného. Problematiku nájmu a náležitosti nájemní smlouvy upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nájemní smlouva stanovuje podmínky, práva a povinnosti užívání daného prostoru za účelem bydlení, podnikaní, rekreace či skladování. Nejčastěji se pak v praxi můžete setkat s následujícími dokumenty:

nájemní smlouva na byt,
nájemní smlouva na dům,
nájemní smlouva na pozemek,
nájemní smlouva na nebytové prostory,
nájemní smlouva na rekreační objekt.

Nájemní smlouva slouží jako jištění obou smluvních stran v případě, že jedna z nich poruší jakýmkoliv způsobem podmínky, které si v tomto dokumentu ujednaly. Tyto podmínky si určuje pronajímatel sám a nájemce s nimi podpisem smlouvy souhlasí. Pokud pronajímatel nebo nájemce poruší své povinnosti vůči druhé straně, je vždy jednodušší daný problém vyřešit, je-li k dispozici nájemní smlouva.

Jelikož tento dokument zpracovává majitel nemovitosti, má možnost nastavit taková pravidla pro využívání dané věci, která ji budou dostatečně chránit. Vše je ale potřeba dělat v souladu s platnou legislativou, takže ne každý zákaz nebo příkaz lze do smlouvy zahrnout. Poměrně častou a z hlediska zákonných předpisů možnou součástí obsahu nájemní smlouvy bývá například zákaz jakýchkoliv konstrukčních zásahů a stavebních úprav na pronajaté nemovitosti.

Obsah a vzor nájemní smlouvy

Jak jsme slíbili, pro vytvoření nájemní smlouvy jsme vám připravili vzor, který můžete využít pro inspiraci. V případě, že jej nepotřebujete a chcete si tento dokument sepsat sami, měli byste vědět, které náležitosti nesmí v nájemní smlouvě v žádném případě chybět. Aby byl takový pakt platný a dostatečně vás chránil, je potřeba do jeho písemné podoby zahrnout následující údaje:

identifikace smluvních stran,
předmět nájmu,
výše nájmu a způsob jeho úhrady,
doba pronájmu,
práva a povinnosti nájemce i pronajímatele,
zánik smlouvy,
závěrečná ujednání,
datum, místo a podpisy smluvních stran.

Nejčastější chyby v nájemní smlouvě

Není nic neobvyklého na tom, že se v nájemních smlouvách vyskytují podmínky, jež nejsou v souladu s tím, co říká zákon. Někteří pronajímatelé se ve snaze co nejlépe ochránit svůj majetek dopouští chyb, které by jim později u případného soudního sporu neprošly. Avšak také mezi nájemci koluje řada mýtů spojená s omezením některých práv souvisejících s využíváním pronajatého prostoru.

Některé má veřejnost už tak zaryté v podvědomí, že si při podpisu nájemní smlouvy vůbec neuvědomí, že danou podmínku nemá pronajímatel právo vyžadovat. Zde je několik nejčastějších omylů, kterých se při pronajímání nemovitostí lidé dopouštějí:

Přihlášení trvalého bydliště – mezi lidmi koluje nepravdivá informace o tom, že pronajímatel může nájemci zakázat přihlášení trvalého bydliště v místě nájmu. Není to ale vůbec pravda, ve skutečnosti souhlas majitele ani nepotřebujete.
Domácí mazlíčci – často je v inzerátech nabízejících pronájem uvedena podmínka, že nájemce nesmí mít v bytě zvířata. Zakázat to ale pronajímatel v podstatě nikomu nemůže. Pokud si v průběhu nájmu pořídíte domácího mazlíčka, nemá majitel bytu právo vám kvůli tomu smlouvu vypovědět. Musel by k tomu mít patřičný důvod, kterým může být třeba fakt, že váš mazlíček ničí jeho majetek.
Kuřáci/nekuřáci – v podstatě stejná situace jako v případě domácích mazlíčků nastává i u kuřáků. Pronajímatel si však může stanovit pravidlo zákazu kouření v pronajatých prostorech, aby nedošlo ke znehodnocení majetku. To, zda nájemce kouří mimo tyto prostory, by už majitel nemovitosti neměl brát v potaz.
Vstup majitele do pronajatého objektu – někdo by si mohl myslet, že vlastník nemovitosti má právo kdykoliv do pronajatého objektu vstoupit. To je ale další mylná domněnka. Může tak učinit pouze ve třech případech, a to buď v urgentní situaci, dále vyžaduje-li to technický stav objektu nebo v momentě, kdy se blíží konec nájemní smlouvy a pronajímatel potřebuje nemovitost prohlédnout.

Prodloužení nájemní smlouvy

Jakmile uplyne sjednaná doba nájmu, je pronájem buď ukončen, nebo je zapotřebí danou smlouvu prodloužit. K tomuto účelu slouží dodatek k nájemní smlouvě, který musí být vždy písemný. Pokud pronajímatel plánuje provést další změny ve smlouvě, je na to právě v takovou chvíli ideální doba. V dodatku tak může uvést například novou cenu nájmu či jiné podmínky, jež se týkají práv a povinností smluvních stran.

Navýší-li pronajímatel cenu nájmu, je potřeba si navíc ohlídat, zda míra tohoto navýšení nepřesahuje 20 % výše nájmu za poslední 3 roky. V takovém případě by totiž jednal v rozporu se zákonem stanovenými pravidly. Kromě toho by nová cena za nájem měla být srovnatelná s nájmy podobných nemovitostí, které se nacházejí v okolí.

Pokud jste se někdy setkali se situací, kdy nájemní smlouva vypršela, ale pronajímatel nechal nájemce dále bydlet v daném bytě nebo domě, aniž by chtěl sepsat novou smlouvu, nejedná se o nic nezákonného. Ve chvíli, kdy něco takového nastane a nájemce využívá nemovitost dále minimálně další tři měsíce bez námitek pronajímatele, proběhne takzvané automatické prodloužení nájemní smlouvy. To znamená, že doba nájmu se prodlouží na další období a podmínky pro užívání bytu zůstanou takové, jak si je smluvní strany ujednaly při podpisu smlouvy předchozí.

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu.

Chci zkontrolovat nájemní smlouvu

Budete mít jistotu, že v ní nechybí žádná důležité práva a povinnosti. Právník zkontroluje, zda smlouva neobsahuje žádná rizika a právní vady, které by mohly způsobit její neplatnost. Vše přizpůsobí na míru okolnostem konkrétního pronájmu nemovitosti.

Možnosti ukončení nájemní smlouvy

Smlouva na pronájem bytu, domu, nebytového prostoru či jiného objektu se může ukončit třemi možnými způsoby. První z nich byl zmíněn už výše a není jím nic jiného než uplynutí sjednané doby nájmu. Pokud má nájemce s pronajímatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, obvykle na jeden rok, pak po jejím uplynutí pakt mezi nimi končí, není-li rozhodnuto jinak.

Další možný způsob ukončení nájmu je dohoda mezi smluvními stranami. V takový moment se stanoví datum, k jakému se smlouva zneplatní a od tohoto data zanikají jak nájemci, tak pronajímateli všechna práva a povinnosti pojící se s nájmem. Třetí a zároveň poslední možností je výpověď z nájmu. Tu mohou podat obě smluvní strany a váže se k ní výpovědní lhůta, která je vždy stanovena ve smlouvě.

Co obsahuje nájemní smlouva?

Občanský zákoník stanovuje podmínky a pravidla nájemní smlouvy. Protože se jedná o závazný dokument, měly by být všechny uvedené informace jasně definované a srozumitelné. Nájemní smlouva vždy musí obsahovat identifikaci smluvních stran, předmět nájmu, cenu nájmu a způsob její úhrady, dobu nájmu, práva a povinnosti nájemce i pronajímatele, informace o tom, kdy smlouva zaniká, závěrečná ujednání a podpisy obou zúčastněných stran.

Může majitel kdykoliv vstoupit do pronajatého bytu?

Nikoliv. Vlastník nemovitosti má právo vstoupit do pronajatého bytu pouze ve třech případech. V prvé řadě je to možné, vyžaduje-li to urgentní situace, například při požáru či jiné mimořádné události. Dále se tak děje ve chvíli, kdy je to potřeba kvůli technickému stavu objektu, tím jsou myšleny především různé poruchy a závady. A nakonec je tak možné učinit, pokud se blíží konec nájemní smlouvy a pronajímatel potřebuje udělat prohlídku nemovitosti, aby posoudil, zda nebylo nic poškozeno.

Jak lze nájemní smlouvu ukončit?

Nájem je možné ukončit třemi způsoby, a to uplynutím doby nájmu, dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem a výpovědí. Většina nájemních smluv se dnes sjednává na dobu určitou. Po uplynutí této doby je buď možné nájem prodloužit, nebo ukončit. Někdy se také může stát, že si nájemník najde vlastní bydlení, nebo se z nějakého jiného důvodu chce přestěhovat. V takové situaci je možné ukončit nájem dohodou nebo výpovědí. U dohody se stanoví konkrétní termín, ke kterému nájemce byt opustí, v případě výpovědi je potřeba dodržet stanovenou výpovědní lhůtu.