Pachtovní smlouva

Pojem pacht už se může zdát v dnešní době poněkud zastaralý. Pokud si ale chcete pronajmout pole, louku nebo třeba rybník, budete místo nájemní smlouvy uzavírat smlouvu pachtovní. Tímto úkonem přenechává propachtovatel pachtýři propachtovanou věc k užívání a požívání. V tomto článku najdete také vzor pachtovní smlouvy zdarma ke stažení.

Co je pachtovní smlouva?

Pojem pacht se vyskytoval v českém občanském právu již v minulosti, přičemž jeho kořeny sahají až do období pozdního středověku. Tímto termínem se označoval pronájem zemědělské půdy a zemědělských objektů. Dnes funguje pachtovní smlouva velmi podobně jako smlouva nájemní, ale jsou zde specifické rozdíly. V první řadě jde o terminologii.

Místo pronajímatele a nájemce zde jako smluvní strany vystupují propachtovatel (osoba poskytující pozemek do pachtu) a pachtýř (osoba, která si pozemek „pronajímá“). Propachtovatel přenechává určitou věc pachtýři k užívání a požívání. Pachtýř se o věc stará s péčí řádného hospodáře a za její užívání a požívání platí propachtovateli buď pachtovné (obdoba nájemného), nebo poměrnou část výnosu z věci. Případně je možná i kombinace.

V definici pachtu hraje nesmírně důležitou roli formulace „požívání“. To totiž znamená, že pachtýř má právo pozemek nejen užívat, ale náleží mu i plody a užitky z této půdy. Pachtovní smlouvy se proto uzavírají často u zemědělských pozemků, polí, sadů či zahrad, kde si může pachtýř ponechat vypěstovanou úrodu získanou obděláváním pozemku. Žádnou zvláštností ovšem není ani propachtování lomu, dolu, pily nebo vodního pramene.

V praxi je někdy poměrně obtížné rozlišit, zda se v daném případě bude jednat o pacht, nebo spíše o nájem. Problémy nejčastěji nastávají u nájmu různých provozů, závodů nebo obchodních prostor, neboť nejsou jasně plodonosné. Často se pachtují třeba kavárny, hotely nebo fitness centra.

Práva a povinnosti propachtovatele

Uzavřením pachtovní smlouvy se propachtovatel pochopitelně zavazuje k tomu, že bude dodržovat určité zásady (do jisté míry se podobají závazkům pronajímatele):

• přenechává věc pachtýři k užívání a požívání,
• udržuje propachtovanou věc ve stavu způsobilém k takovému užívání a požívání, 
• pokud se objeví vada věci, je povinen ji odstranit (neučiní-li tak a pachtýř poté přijde o více než polovinu propachtovaného výnosu, má pachtýř právo na slevu na pachtovném).

Práva a povinnosti pachtýře

Pachtýř se podpisem pachtovní smlouvy zavazuje k tomu, že:

• bude o věc pečovat jako řádný hospodář (zachová její hospodářskou hodnotu),
• neponechá bez souhlasu propachtovatele věc k užívání a požívání někomu jinému,
• nezmění svévolně způsob užívání nebo požívání věci.

Pachtovní smlouva: na co si dát pozor?

Při uzavírání pachtovní smlouvy by si měly smluvní strany dát pozor na podobné záležitosti jako v případě nájemních smluv. Základem je vymezení podmínek a práv obou smluvních stran a samozřejmě srozumitelné a jasné definovaní úhrady za užívání pozemku. Propachtovatel by si měl dát pozor na pachtovné ve formě naturálií, aby místo očekávané finanční částky nedostal od pachtýře jen část úrody obilí.

Mnoho lidí, kteří nemají s hospodařením zkušenosti, přesně neví, co si představit pod tím, že se pachtýř bude o pozemek starat „s péčí řádného hospodáře“. Někdy může docházet ke sporům mezi oběma smluvními stranami, pokud se pachtýř o pozemek nestará tak, jak by měl. Znečišťování ovzduší chemickými látkami, nešetrné zacházení se stromy nebo poškozování půdy – tím vším porušuje své povinnosti a propachtovatel může smlouvu vypovědět.

Aby mohl majitel pozemku žádat po pachtýři náhradu způsobených škod, musí to něčím doložit. Doložení původního stavu pozemku lze provést různými způsoby – v některých případech stačí pořízení fotografií před uzavřením pachtu, v jiných je potřeba nechat provést odbornou analýzu kvality půdy.

Výpověď pachtovní smlouvy

Pachtovní smlouva se nejčastěji uzavírá na dobu určitou. K jejímu ukončení tedy automaticky dochází uplynutím data uvedeného ve smlouvě. Zákon ale pochopitelně umožňuje uzavřít pachtovní smlouvu i na dobu neurčitou. V tomto případě je potřeba počítat s výpovědní lhůtou. Její délka se liší podle povahy užívaného pozemku:

• šest měsíců – v případě nezemědělského pozemku,
• dvanáct měsíců – u zemědělských pozemků.

Delší výpovědní lhůta je u pachtu zemědělských pozemků zavedena z toho důvodu, aby pachtýř nepřišel o výnos ze své činnosti (úrodu a podobně). Pachtýř je po skončení pachtu povinen vrátit propachtovateli věc v původním (nepoškozeném) stavu. Běžné opotřebení způsobené řádným užíváním by pochopitelně nemělo být bráno jako škoda.

Pokud majitel pozemku zjistí, že pachtýř porušuje povinnosti, ke kterým se zavázal, může pacht ukončit zrychleně bez klasické výpovědní lhůty. V praxi může jít například o to, že pachtýř pozemek přeměnil z louky na les bez souhlasu majitele.

Pachtovní smlouva: vzor

Lámete si hlavu s tím, jak by měla správná pachtovní smlouva vypadat? Základním pravidlem je to, aby byla vypracována v písemné formě. Ve standardních situacích můžete využít předpřipravený vzor pachtovní smlouvy, který si můžete zdarma stáhnout na této stránce. Vzorový dokument je vypracovaný v souladu s ustanovením § 2332 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Nechybí zde všechny základní náležitosti, které by měla každá pachtovní smlouva obsahovat:

• určení a identifikace propachtovatele a pachtýře,
• předmět smlouvy (popis propachtované nemovitosti),
• doba trvání a možnosti ukončení pachtu,
• určení pachtovného a platební podmínky,
• popis souboru movitých věcí, které propachtovatel poskytuje pachtýři spolu s pozemkem (tzv. inventář),
• práva a povinnosti obou smluvních stran,
• podpisy obou smluvních stran.

Mějte ovšem na paměti, že jde pouze o nezávazný vzor smlouvy na dobu neurčitou. Nezohledňuje individuální potřeby jednotlivých případů a nemusí proto přesně odpovídat zrovna vaší situaci. Můžete ho ale využít i jako inspiraci pro sepsání vlastní pachtovní smlouvy, nebo ho pomocí písemných dodatků upravovat či měnit.