Pronájem jako podnikatelská činnost může a nemusí být uskutečňován na základě živnostenského oprávnění. Od toho se odvíjí způsob, jakým budou příjmy zdaňovány a zda se stanou součástí vyměřovacího základu pro výpočet zdravotního a sociálního pojištění. Každý podnikatel si také musí ujasnit, zda bude uplatňovat výdaje paušálem, nebo bude evidovat skutečné výdaje.
Podmínky pronajímání
Ustanovení § 4 Zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, stanovuje, že: Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je živností, pokud vedle pronájmu jsou pronajímatelem poskytovány i jiné než základní služby zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor.
Z toho tedy vyplývá:
1. Samotný pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není považován za živnost a může ho provozovat každý, kdo je vlastníkem nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, aniž by k této činnosti musel mít živnostenské či jiné podnikatelské oprávnění. O živnost nejde ani v případě, kdy s pronájmem jsou spojeny pouze základní služby zajišťující řádný provoz nemovitosti, bytů a nebytových prostor. Takovými službami jsou např. dodávka tepla, vody, elektrického proudu, odvoz odpadu.
2. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor se stává živností až tehdy, jestliže je spojen s poskytováním jiných než základních služeb zajišťujících řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Může jít např. o:
- úklid,
- praní prádla,
- ostrahu.
Pak se jedná o živnost ohlašovací volnou s předmětem podnikání Realitní činnost. Obstarávání služeb spojených se správou, údržbou a pronájmem nemovitostí prostřednictvím třetích osob za úplatu je živností ohlašovací volnou s předmětem podnikání Správa a údržba nemovitostí. Dále připadá v úvahu živnost Ubytovací služby.
Hodlá-li podnikatel soustavně pronajímat movité věci, týká se jej živnost Pronájem a půjčování věcí movitých.
Výše podnikatelových příjmů z pronájmu není v zásadě ničím omezena. Jen konkurencí a poptávkou.
Danění příjmů
Pokud podnikání probíhá na základě živnostenského listu, příjmy z pronájmů vždy spadají do dílčího základu daně podle § 7 Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, pod příjmy z podnikání.
Ten, kdo pronajímá nemovitost bez živnostenského listu, může zařadit své příjmy podle § 9 (příjmy z pronájmu). Daňový poradce Jan Ployer k tomu říká: Pokud by poplatník poskytoval u nájmu pouze základní služby, bude se pro účely zdanění jednat o příjmy z pronájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů.
Do dílčího základu dle § 9 vstupuje také příjem z pronájmu movitých věcí, pokud se nejedná o:
- pronájem, který je živností nebo který je vykonáván v rámci živnostenského oprávnění (např. pronájem vlastních výrobků) – tento pronájem se považuje za příjem z podnikání,
- příležitostný pronájem, který je příjmem ostatním.
Výše zmíněný ostatní příjem je až do výše 20 000 Kč ročně od daně osvobozen. § 38g Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, říká: Daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč.
Toto neplatí, pokud se jedná o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Naopak daňové přiznání je povinen podat i ten, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč, ale vykazuje daňovou ztrátu.
Uplatňování výdajů
Existují dva způsoby uplatňování výdajů:
- paušálem,
- evidování skutečných výdajů.
Evidování skutečných výdajů nutných k dosažení, zajištění a udržení příjmů může být administrativně náročné. Pokud jsou skutečné výdaje relativně nízké, je výhodnější uplatnit výdaje paušálem. Paušál je stanoven zákonem jako určité procento příjmů.
| § | % |
|---|---|
| 7 – příjmy z podnikání | 40 |
| 9 – příjmy z pronájmu | 30 |
V případě podnikání, kdy pronájem není jediným zdrojem příjmů, může podnikatel k výdajům spočítaným paušálem za rok 2007 uplatnit navíc ještě výdaje na sociální a zdravotní pojištění, které jsme zaplatili za sebe i za své zaměstnance během roku 2007 (navíc i zaplacené pojistné na denní dávku při pracovní neschopnosti u soukromé pojišťovny, pokud není nemocensky pojištěný).
I když podnikatel uplatňuje výdaje paušálem, musí evidovat a archivovat některé doklady:
- příjmy, peněžní i nepeněžní, které obdržel v hotovosti nebo na účet od 1.1. do 31.12.,
- pohledávky, které má k 31.12.
Evidovat by měl (je to v jeho zájmu) také:
- výdaje na zdravotní a sociální pojištění, které zaplatil v období od 1.1. do 31.12.,
- výdaje za dlouhodobý majetek – bude se hodit, pokud začne uplatňovat výdaje podle skutečnosti.
Problematice výdajů uplatňovaných paušálem se business server Podnikatel.cz věnoval již dříve.
Pokud podnikatel eviduje skutečné výdaje, lze od příjmů z podnikání dle § 7 i od příjmů z pronájmu dle § 9 odečítat odpisy majetku, výdaje na údržbu a opravy. U těchto výdajů zákon nečiní žádné rozdíly. Poplatník může u obou druhů příjmů tvořit rezervy na opravu hmotného majetku.
Poplatník si může vybrat tu variantu, která je pro něj výhodnější.
Příklad
Podnikatel Michal Černý pronajímá pracovní nářadí a stavební stroje na základě živnostenského listu. Jeho roční příjmy činily 660 000 Kč. Výdaje nutné k dosažení, zajištění a udržení příjmů činily 200 000 Kč.
| Paušál | Skutečnost | |
|---|---|---|
| Příjmy | 660 000 | 660 000 |
| Výdaje | 264 000* | 200 000 |
| Základ daně | 396 000 | 460 000 |
* 264 000 = 40 % z 660 000
Pro podnikatele Černého bude výhodnější uplatnit výdaje paušálem.
Sociální a zdravotní pojištění
Dílčí základ daně dle § 7 je součástí vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění.
Naopak dílčí základ daně dle § 9 není součástí vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění.
ČLÁNKY DO MAILU